Quel bail est le plus adapté à mon projet photovoltaïque?
Qui dit tiers-investisseur, dit sécurisation du foncier et location via un bail.
La toute première étape, et sans doute la plus stratégique dans le développement d’un projet photovoltaïque, c’est la maîtrise foncière. Sans un socle juridique solide sur le terrain d’implantation, rien ne peut démarrer.
Traditionnellement, les développeurs s’orientent vers des baux de longue durée assortis de droits réels, car ils facilitent le financement du projet et assurent sa "bancabilité". Mais chez FARADAE, on a fait un autre choix. Un choix assumé, réfléchi : celui de la souplesse contractuelle, pour s’adapter au plus près aux attentes de chaque propriétaire.
Notre solution privilégiée, c’est le bail civil. Contrairement aux baux commerciaux, emphytéotiques ou à construction, que nous avons volontairement écartés, le bail civil repose sur un principe fort : la liberté contractuelle.
Pourquoi ne pas retenir les autres baux ?
Prenons le bail emphytéotique ou le bail à construction. Il confère au preneur un droit réel immobilier, opposable aux tiers, susceptible d’être hypothéqué. Autrement dit, le preneur peut quasiment se comporter comme un propriétaire. Ce montage n’est pas adapté à notre logique de flexibilité et ne correspond pas aux besoins de nos clients.
Même raisonnement pour le bail commercial. Certes, le montant du loyer est libre. Mais attention : si on fixe un loyer trop bas, sans lien avec la valeur locative du marché, on risque un redressement fiscal pour acte anormal de gestion. Cela peut devenir un vrai point de blocage pour le propriétaire.
Pourquoi le bail civil est la meilleure option ?
Le bail civil offre une grande souplesse, tant sur la durée que sur le contenu des obligations des parties. Il permet notamment de prendre à bail des emplacements – comme des toitures ou des parkings – sans avoir à passer par une division en volumes, souvent coûteuse et complexe.
Autre avantage : le bail civil ne confère pas de droit réel au preneur. Il n’y a donc ni hypothèque possible, ni servitude automatique attachée à l’installation. Et pourtant, pendant la durée du bail, le preneur reste bien propriétaire des installations qu’il réalise.
La durée ? Elle est totalement libre, du moment qu’elle est fixée par contrat.
Seule contrainte : comme pour tout bail de plus de 12 ans, il doit être enregistré.
Et si des baux sont déjà en place ?
Pas de panique : lorsqu’un immeuble ou un parking est déjà loué à un tiers, nous procédons à la formalisation d’avenants aux baux existants. Ces avenants permettent de libérer les emplacements nécessaires à l’installation de la centrale. FARADAE dispose d’un modèle d’avenant adaptable en fonction de chaque situation.
En résumé, chez FARADAE, on mise sur la souplesse, la sécurité et l’adaptabilité pour faire du foncier un levier – et non un frein – au développement de projets solaires.
Vous avez un projet ?