Décret tertiaire 2030 : cap sur les obligations, modulations et solutions
Le secteur de l’immobilier professionnel traverse une mutation sans précédent. La sobriété énergétique n'est plus une option, mais une obligation légale et économique. Le Décret tertiaire, aussi nommé dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose une réduction drastique de la consommation d'énergie des bâtiments existants. L'adaptation des consommations d'énergie finale des bâtiments tertiaires n'est pas suffisante.
Pour les propriétaires et gestionnaires, l’enjeu de 2026 n’est plus seulement de déclarer. Il est de structurer un investissement intelligent pour atteindre les paliers réglementaires par l'installation d'équipements sans sacrifier leur trésorerie.
Fondamentaux du Décret tertiaire : Obligations et dispositif Éco Énergie Tertiaire
Le Décret tertiaire est le pilier législatif de la rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Il établit des objectifs pour réduire la consommation d'énergie finale. Cela concerne tous les bâtiments de plus de 1000 m² utilisés pour des activités tertiaires.
Quels sont les bâtiments et activités concernés ?
Tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m².
Les structures hébergeant des activités de bureaux, de logistique, de commerce, d'enseignement ou de santé.
Les bâtiments publics et privés, qu'ils soient occupés par leur propriétaire ou par des locataires.
Définir sa consommation de référence
Pour mesurer l’effort à fournir, chaque assujetti doit établir une consommation de référence à partie de ses données de consommation. Il s'agit d'une année pleine d'exploitation (entre 2010 et 2019) qui sert de base au calcul des économies à réaliser. Le choix de cette année de référence est stratégique : elle détermine l'ampleur de la trajectoire de réduction des consommations.
Les deux méthodes pour atteindre les objectifs
Le législateur propose deux voies pour se conformer à la loi et réduire la consommation d'énergie :
L’objectif en valeur relative : Réduire la consommation énergétique de -40% en 2030, -50% en 2040, et -60% en 2050 par rapport à l'année de référence.
L’objectif en valeur absolue VI : Atteindre un niveau de consommation fixé par arrêté (en kWh/m²/an) selon la catégorie du bâtiment et sa zone géographique. Vous pouvez déterminer vous-même la méthode de calculs qui vous convient pour une trajectoire plus efficiente.
Spécificités du décret tertiaire bâtiment public et bâtiment neuf
L'application de la réglementation diffère selon la nature et l'âge du parc immobilier. L’ADEME, via ses guides et sa plateforme, précise des exigences spécifiques qui impactent directement la stratégie patrimoniale des collectivités et des promoteurs.
Le défi du décret tertiaire bâtiment public
Pour les collectivités et l’État, le décret tertiaire du bâtiment public représente un levier d’exemplarité. Les parcs immobiliers publics sont souvent vieillissants et nécessitent une approche de « chef d’orchestre » pour coordonner les travaux de performance énergétique. Les directeurs techniques doivent jongler entre budgets contraints et obligations de résultats. Les solutions de financement alternatives telles que le tiers-investissement ont toute leur place.
L’anticipation avec le décret tertiaire bâtiment neuf
Le décret tertiaire pour le bâtiment neuf est soumis à des exigences dès la livraison. Contrairement à l'ancien, le bâtiment neuf doit immédiatement viser les performances de la valeur absolue VI. L'intégration de solutions d'autonomie, comme l’autoconsommation photovoltaïque, doit être pensée dès la phase de conception pour garantir la conformité à long terme et valoriser l'actif immobilier.
Audit énergétique initial : Obligatoire pour identifier les gisements d'économies.
Pilotage intelligent : Mise en place de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) pour optimiser les usages.
Énergie renouvelable : Priorité à la production locale pour réduire l'empreinte carbone, et autoconsommation pour limiter les énergies importées.
Responsabilités partagées : le décret tertiaire locataire ou propriétaire ?
Une question récurrente chez nos clients concerne la répartition des obligations. Le texte est clair : la responsabilité de la déclaration plateforme operat et de l'atteinte des objectifs est partagée.
La répartition contractuelle dans le bail tertiaire
La question du décret tertiaire locataire ou propriétaire se règle souvent par le biais du bail commercial. Le propriétaire est responsable de l'enveloppe du bâtiment et des systèmes techniques communs. Le locataire doit optimiser ses usages et ses équipements propres. Le "Bail Vert" devient alors l'outil juridique indispensable pour clarifier qui finance quoi et qui bénéficie des économies d'énergie.
La nouveauté de l’atteinte du décret tertaire : Le rôle pivot du dossier technique de modulation 2026
Dès 2026, les assujettis pourront déposer un dossier technique de modulation 2026. Ce document est crucial car il permet de justifier l'impossibilité d'atteindre les objectifs pour des raisons :
Techniques (contraintes liées à la structure du bâtiment).
Architecturales (monuments historiques).
Économiques (coût des actions disproportionné par rapport aux gains attendus).
Ce document est disponible sur la plateforme operat.
Stratégies pour atteindre les objectifs 2030 du Décret tertiaire
Pour franchir les paliers de 2030, 2040 et 2050, une simple maintenance et les actions les plus faciles et économiques ne suffisent plus. Il faut une vision globale qui allie ingénierie et créativité financière.
La modulation des objectifs depuis le 15 décembre 2025
Une nouveauté majeure est apparue avec la modulation des objectifs depuis le 15 décembre 2025. Cette mise à jour réglementaire permet d'ajuster les cibles en fonction des usages réels et des évolutions climatiques. Elle offre une flexibilité indispensable pour les gestionnaires de parcs complexes, permettant de réallouer les efforts là où ils sont le plus rentables.
Le levier autoconsommation photovoltaïque et l'autonomie
Le moyen le plus efficace pour réduire la consommation d'énergie facturée est de produire sa propre électricité. L’autoconsommation photovoltaïque permet de déduire l'énergie autoproduite et consommée du bilan global déclaré sur OPERAT. C'est la solution phare de Faradae : transformer vos toitures ou parkings en centres de profit.
La solution Faradae : Le tiers-investisseur pour préserver vos Capex
Atteindre les objectifs ambitieux de 2040 ou 2050 demande des investissements lourds. Faradae intervient comme tiers-investisseur.
Pas de dépense de Capex : Faradae finance l'intégralité de l'installation photovoltaïque et des infrastructures de recharge. Notre société vous propose aussi d’augmenter votre autoconsommation à l’aide de batterie de stockage.
Modèle OPEX : Vous payez un forfait d’accès à cette énergie, à prix stable, souvent inférieur à celui du réseau.
Maîtrise totale : Nous restons le chef d'orchestre technique et juridique, vous libérant des contraintes de gestion, des risques techniques et financiers.
FAQ : Déclaration plateforme OPERAT et économies d'énergie
Cette section répond aux questions les plus fréquentes des directeurs RSE et financiers pour sécuriser leur conformité.
Comment réussir sa déclaration plateforme OPERAT ?
La déclaration plateforme operat gérée par l'ADEME doit être effectuée chaque année avant le 30 septembre. Vous devez y saisir vos consommations annuelles par type d'énergie. Une erreur de saisie peut fausser votre trajectoire et vous exposer à des sanctions. Vous recevez ainsi vos attestations Eco-Energie Tertiaire operat.
Quelles sont les sanctions prévues par la loi ?
Le non-respect des obligations (absence de déclaration ou objectifs non atteints sans modulation) expose à :
Une amende administrative allant jusqu'à 7 500 € par bâtiment.
La publication du nom de l'entreprise sur un site étatique (« Name & Shame »), ce qui impacte gravement la réputation RSE des grands comptes.
Pourquoi choisir le solaire et l’autoconsommation tiers-financés?
Le Décret tertiaire n'est pas qu'une contrainte de reporting ; c'est un projet structurel. Le photovoltaïque peut devenir un levier important de la réussite de votre décret tertiaire, à condition de maîtriser la conduite du projet. En faisant appel à un expert, vous pouvez gérer le montage juridique, le financement et l'ingénierie technique. Cela transforme une obligation légale en un avantage concurrentiel durable.